Categoría mercado inmobiliario (4)

Según datos del Banco Interamericano de Desarrollo, América Latina entre los años 1950 y 2014, incrementó su población urbana del 50% a una tasa exacerbada del 80%, es decir, 8 de cada 10 personas viven en ciudades, cifra que para el año 2050, será del 86%.

Vivir en centros urbanos es una circunstancia que favorece el crecimiento social y económico de sus habitantes, pero a su vez, el acelerado proceso de ocupación urbana ejerce presión en la infraestructura adyacente y exige el incremento en la oferta de servicios y vivienda.

En el año 2012, unos 863 millones de habitantes ubicados en zonas urbanas, vivían en situación de pobreza, lo que significa que 1 de cada 7 personas ocupaban para ese entonces asentamientos marginales.

Las cifras no mienten y los expertos no exageran, “la realidad es que las ciudades son centros que hospedan condiciones de pobreza”.

En muchos países Latinoamericanos aún existen habitantes que no cuentan con acceso a electricidad y otros que aun requieren materiales primarios como madera o carbón para cocinar, se estima que alrededor del 10% y 18%, respectivamente. La ambigüedad se origina a partir del hecho en que las ciudades son consideradas motores económicos y la incógnita radica en, ¿sí son regentes en promover desarrollo, por qué razón dejan espacio para albergar pobreza?

Algunos gobiernos obvian que la falta de control en la expansión urbana puede afectar el desarrollo de las ciudades, el problema es que se hace cuesta arriba adaptar las condiciones físico/naturales y espaciales de las urbes a una demanda constante de bienes y servicios por parte de una población en aumento.

La insostenibilidad va de la mano de la expansión urbana sin control y además, sin ser menos importante, de las decisiones gubernamentales intermitentes que varían de periodo en periodo, cada cambio de mandato implica empezar desde cero un nuevo proyecto y… ¿dónde queda el progreso de la ciudad?, ¿en el voto de sus habitantes?

Cada ciudad presenta desafíos urbanos específicos, siendo los más frecuentes: seguridad social, atención a áreas vulnerables por riesgos ambientales, empleo y cobertura de servicios (agua, electricidad, aseo, educación y salud), estos deben ir de la mano de la planificación y gestión consciente del territorio, ya que una ciudad con crecimiento anárquico es una ciudad con aproximación al colapso.

La planificación de las ciudades debe proyectarse a mediano y largo plazo, debe anticiparse al futuro crecimiento, sobre todo en las ciudades que crecen con mayor rapidez.

Para reducir los índices de pobreza, se debe repensar el modelo de subsistencia que se está llevando a cabo actualmente en las ciudades latinoamericanas, la sostenibilidad de las mismas depende del uso razonable de sus recursos, como también de la debida gestión y control del territorio.

“En 2010, el 23,5% de la población urbana de América Latina y el Caribe vivía en barrios marginales. Pese a los esfuerzos por regularizar los asentamientos informales, el número de habitantes urbanos en dichos asentamientos sigue creciendo” BID.

¿Seremos capaces de promover en LATAM ciudades habitables, equitativas y sostenibles?

ROSANA GUERRERO – Ingeniero ambiental. Msc. Ordenación del territorio y ambiente.
Mérida – VE
Fuente: la.network
Fecha: 17-10-2018

Por precaución los propietarios solicitan hacer contratos a nombre de una firma jurídica.

Que Caracas sea la ciudad menos asequible para alquilar vivienda, según el índice Bloomberg Global City, no le sorprende a Marco Zárraga, quien desde enero de 2018 no consigue un alquiler en el este de Caracas por debajo de los 100 dólares. La realidad económica se impone sobre la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que rige esta materia desde 2011, y que prohíbe arrendar en moneda extranjera.

Desde 2012 no se actualiza el valor por metro cuadrado a pesar de la inflación. Los contratos se hacen al margen de la ley, no son escritos, sino orales y priva la buena fe. En febrero de 2017, alquilar una habitación en La Pastora, San Agustín, Quinta Crespo o Candelaria costaba Bs 35 mil. Un año después arrendar un cuarto en La Pastora, cerca del TSJ, cuesta Bs 700 mil, 950 mil en San Bernardino y en una residencia de estudiantes en Prado de María, cerca de la UCV, piden 900 mil. En un año, los precios registraron incrementos que oscilan entre 1.900% y 2.400%. Desde el 1° de marzo, el salario mínimo integral se ubicó en Bs. 1.307.646.

En municipios como El Hatillo, Chacao y Baruta las tasas de alquiler de una habitación con baño se ubican entre 25 y 30 dólares. Por un anexo en Prados del Este de 90 metros piden Bs 30 millones (138 dólares) y arrendar un apartamento de una habitación en El Rosal ronda los 200 dólares.

El mercado es reducido y ofrece muy pocas opciones para quienes tienen niños y mascotas. La mayoría de los arrendatarios buscan parejas o personas solteras. Aquiles Martini, expresidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, recuerda que la Ley de Arrendamiento no proporciona seguridad jurídica a los propietarios.

Por precaución muchos solicitan hacer el contrato a nombre de una firma jurídica y algunos propietarios de apartamentos prefieren arrendarlos para oficinas. Otros ofrecen la llamada habitación compartida, la forma más factible que han encontrado universitarios, profesionales o personas del interior para tener un techo.

Sectores populares como Las Minas de Baruta, algunos barrios de Petare, El Pedregal y La Cruz en Chacao y El Calvario en El Hatillo se han convertido en lugares demandados para arrendar viviendas.

Miles de demandas de desalojo están paralizadas. Entre las razones, Teresa Borges, abogado inmobiliaria, señala que faltan refugios temporales y defensores públicos, y que los juicios en materia inquilinaria pueden tardar hasta un año para fijar una audiencia. Agrega que en la actualidad hay cinco leyes que regulan el tema del arrendamiento cuando debería existir solo una. Propone despolitizar el área de alquiler de viviendas y establecer medios externos de solución de conflictos sin llegar a los tribunales.

DELIA MENESES

Fuente: El Universal

En esta entrega analizamos el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Como en ocasiones anteriores, respondemos a las inquietudes que normalmente nos presentan tanto arrendadores como inquilinos.

¿La llamada LAI (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) está vigente?
Sí, pues solo queda derogada su aplicación a los inmuebles destinados a vivienda y comercio, según la Disposición Derogatoria Única de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y según Disposición Derogatoria Primera del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

¿Y a qué inmuebles aplica?
Oficinas, consultorios, galpones, industrias y otros distintos a vivienda y comercio.

Sin embargo, toma fuerza cada vez más la idea de desaplicarlo incluso en algunos de esta tipología de inmuebles con vista a la definición de acto de comercio.

¿Qué establece o controla?
Pues como toda la legislación especial en materia de arrendamiento, esta ley regula los siguientes elementos: el precio del canon y la pretensión sancionatoria; la terminación de la relación arrendaticia (la prórroga legal, la preferencia ofertiva y la pretensión sancionatoria, el retracto legal arrendaticio); las garantías del contrato; el desalojo y sus causales; la consignación arrendaticia como protección ante la conducta del arrendador de negarse a recibir el pago; el procedimiento administrativo y jurisdiccional; el contencioso administrativo inquilinario.

¿También hay fijación o límites en el monto de los cánones de arrendamiento o las partes libremente pueden acordarlo?
Sí mantiene el control de precio del canon a los inmuebles construidos antes del 2 de enero de 1987, estos están sujetos a regulación por un órgano administrativo que fue eliminado al promulgarse la legislación en materia de arrendamiento comercial.

Al terminar el contrato, ¿se tiene que ir el inquilino?
Es en este Decreto Ley que nace en nuestro país la figura de la prórroga legal sustituyendo la preferencia del inquilino al vencimiento del contrato, fruto de injusticias e inseguridad jurídica para ambas partes de la relación arrendaticia.

Una vez vencido el contrato, comienza a transcurrir el período de prórroga legal que es de Orden Público y a favor del inquilino.

Para el cómputo debe considerarse todo el tiempo de la relación arrendaticia, es obligatoria para el arrendador y una vez vencida, es que nace la obligación para el inquilino de entregar el inmueble.

¿Y si quiero venderlo y está alquilada la oficina?
De igual manera se debe notificar con las formalidades establecidas en la ley, la Preferencia Ofertiva. Valga reseñar que es en esta ley que se hace efectivo este derecho que ante la vigencia del régimen derogado fue constantemente burlado. De no cumplir con la oferta primero al inquilino, o realizarla en condiciones menos favorables, este puede ejercer la acción por Retracto Legal Arrendaticio.

¿Qué garantía puedo pedir en ese tipo de contratos? ¿Hay límites o puedo pedir lo que quiera al arrendar?
Hay garantías reales y personales. Y en el caso de depósito en garantía se puede pedir hasta cuatro meses de depósito.

Es importante acotar que aun cuando se incrementó el número de meses para el depósito, las partes dado el ajuste acorde del monto del canon usualmente negocian una cantidad inferior por tal concepto.

También debemos señalar que es en este cuerpo legal donde se contempló la obligación para el arrendador de depositar en una cuenta bancaria el depósito en garantía, que los intereses corresponden al inquilino, el lapso para la restitución de la garantía, e inclusive el procedimiento para la devolución en caso de incumplimiento del arrendador en única instancia, lo que fue debatido en la Sala Constitucional, la cual declaró la constitucionalidad de dicho artículo.

Si el inmueble no está sujeto a regulación, ¿cómo hago para aumentar el canon?
Si las partes nada convinieron al respecto, procede la aplicación del artículo 14, que establece el ajuste anual por el IPC.

¿La LAI que tuvo de novedoso?
A pesar de ser sumamente cuestionada en la actualidad por un sector, las nuevas leyes incorporaron muchas de las novedades de este texto legal, a saber:

Exceptuar del régimen de arrendamiento las viviendas derivadas de la relación laboral.
La nulidad del subarrendamiento no autorizado.
La publicidad de ofertas de los inmuebles y normativas antidiscriminatorias.
La protección de la garantía entregada, la cual debe depositarse en un banco y los intereses a favor del inquilino, PERO EN ESTA LEY ES MÁS EXPEDITO LA RESTITUCIÓN DE LA MISMA.
La penalidad por incumplimiento.
Art. 20, garantía de posesión pacífica del inmueble a favor del inquilino ante cualquier acto traslativo de propiedad del mismo a terceros.
Prórroga legal en comercio y el problema creado en el arrendamiento de vivienda ante su eliminación.
En el procedimiento jurisdiccional: el tratamiento de las cuestiones previas; EL PROCEDIMIENTO PREVISTO EN LOS NUEVOS TEXTOS VIOLAN LOS PRECEPTOS PROCESALES ESTABLECIDOS EN LA CONSTITUCIÓN (art. 26 –accesible, imparcial, expedita sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles-. Art. 257 – las leyes procesales deben simplificar, eficacia, brevedad-)
Procedimiento de la Preferencia Ofertiva y efectividad en la posibilidad del ejercicio del Retracto Legal.
La asesoría a los inquilinos. Art. 92 LAI, Disposiciones Finales.
Solidaridad en el reintegro de sobrealquileres.
He sabido que en el interior las Alcaldías siguen fijando el canon de arrendamiento, ¿esto es así?
En la actualidad hay una carencia de Órgano Competente para fijar los cánones de arrendamiento sujetos a control como antes se indicó.

Entonces, ¿cómo quedan las delegaciones realizadas a las alcaldías?

Según el artículo 178 de la Constitución, dentro de las competencias del Municipio tenemos “…la aplicación de la política referente a la materia inquilinaria con criterios de equidad, justicia y contenido de interés social, de conformidad con la delegación prevista en la ley que rige la materia…”.

A su vez, el artículo 9 de la LAI, establece: “Las funciones administrativas inquilinarias son de competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías…”.

Por tanto la delegación que en su día hiciera la Dirección de Inquilinato quedó sin efectos, y ante la carencia de órgano designado por el Ejecutivo quien mantiene la competencia en la materia, NO EXISTE ORGANO COMPETENTE PARA EJERCER LAS FUNCIONES ADMINISTRATIVAS PREVISTAS EN ESTA LEY.

Corresponde al Presidente de la República proceder a ello, según el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública, pues este puede “…variar la dependencia jerárquica de los órganos y servicios desconcentrados de la Vicepresidencia de la República, de las vicepresidencias sectoriales, de los ministerios el Poder Popular y de las oficinas nacionales, a otro órgano superior de la Administración Pública Nacional, mediante Decreto que deberá indicar el órgano que ejercerá el control jerárquico. Con la variación de la dependencia jerárquica del órgano o servicio desconcentrado, se transferirán además, al órgano receptor, las competencias o atribuciones del órgano que venía ejerciendo el control jerárquico, inherentes al funcionamiento de dicho órgano o servicio desconcentrado. Ordenada la variación de la dependencia jerárquica del órgano o servicio desconcentrado, los bienes.”

¿Y entonces que se podría hacer ante esta inexistencia de órgano competente?
La importancia de este aspecto surge ante la facultad atribuida a la administración de fijar los cánones de arrendamiento en los inmuebles sometidos a control de precios, y sanciones por ilícitos.

Ante ello, tenemos estas posibles soluciones:

Recurso de abstención. Carencia Legislativa.
Avalúos según la Ley.
En la actualidad tenemos tres sistemas de Avalúo en Arrendamiento de Inmuebles: Vivienda, Comercio y otros Usos.

El referido a VIVIENDA se rige de la siguiente manera:

Sistema por los parámetros de la Ley, valor m2 preestablecido, no valora zonificación, ubicación, ni terreno. Valores totalmente irrisorios e irreales.
Cuando se trata de COMERCIO, las disposiciones son las siguientes:

Avalúo por el método de costo de reposición y fórmula establecida para el cálculo del canon fijo. Revisión anual y por INPC de bienes y servicios. SUNDDE debe acordar la metodología.
¿Y los inmuebles regidos por la LAI?

Sistema similar al de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública.
Valor fiscal declarado.
Valores de transmisión.
Valores promedio del mercado.
El valor promedio de mercado equilibra la falta de actualización del valor fiscal y de transmisión.
Pero calcular así el valor del inmueble para luego determinar la renta hoy presenta otros inconvenientes:

La carencia de informaciones de valores de mercado.
La distorsión en las informaciones.
Si se obtuviera referencias reales, el alquiler sería impagable.
Por ello, una alternativa equitativa sería utilizar como herramienta el avalúo según el sistema comercial o ajustar según el IPC.

Todo ello considerando que en el contrato debe mantenerse el equilibro para ambas partes, y por ello debe SIEMPRE IMPERAR LA CONCILIACIÓN, tal como es el espíritu de la nueva ley de arrendamiento comercial.

En este aspecto, existe solo un riesgo, el posible reintegro y la sanción pecuniaria.

Sin embargo, en la práctica pareciera imposible proceder a ello, no solo por conceptos doctrinarios, sino por cuanto la data de la Dirección de Inquilinato se extravió, pérdida irrecuperable de una data inmobiliaria valiosa desde muchas perspectivas.

¿A quién defendemos en definitiva? ¡Debemos buscar el equilibrio!

Teresa Borges García

Fuente: Cámara Inmobiliaria de Venezuela

Comprar un apartamento o una casa en una crisis económica como la que atraviesa Venezuela se ha vuelto una tarea más complicada de lo que se piensa.

El mercado inmobiliario ha venido cayendo aceleradamente desde el año pasado, con más énfasis en los últimos seis meses.

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