Categoría inmuebles (12)

De acuerdo a un reportaje de Bloomberg, tan solo en Las Mercedes hay cerca de 73 proyectos en construcción.

Desde hace varios meses que hemos mencionado cómo el sector inmobiliario de Venezuela se estaría convirtiendo en uno de los más atractivos de la región, principalmente debido a los bajos precios que se manejan en este mercado, y a las probabilidades de que las propiedades se revaloricen exponencialmente de cara a los próximos años.

Sin embargo, de acuerdo a un nuevo reportaje del medio especializado en negocios Bloomberg, hay una razón que estaría llevando a que cada vez más inversionistas venezolanos, poseedores de grandes capitales, comiencen a colocar buenas sumas de dinero en el mercado inmobiliario de varias zonas de la capital.

El “boom” de la construcción incrementa

De acuerdo al reportaje, en los últimos meses se ha visto un incremento en la ya curiosa cantidad de edificaciones que estaban surgiendo en el este de la capital venezolana. Afirman que tan solo en la zona de Las Mercedes habría cerca de 73 proyectos en construcción, con algunos de ellos perteneciendo a millonarios como Oswaldo Cisneros y Salomon Muci.

Si bien es cierto que desde hace un tiempo se ha venido afirmando que el gran atractivo del mercado inmobiliario son las inversiones con miras al futuro, la realidad es que este es solamente el lado de quienes esperan incrementar su dinero a esperas de una recuperación económica. Sin embargo, gran parte del impulso del sector lo están llevando a cabo los empresarios del sector.

De acuerdo a los investigadores de Bloomberg, eso se debe a que gran parte de estos tiene suficiente dinero para invertir en el exterior, pero no tienen los medios legales para hacerlo, lo que los estaría obligando a colocar su dinero en el mercado inmobiliario, una de las estrategias de protección de capital más comunes en los momentos de crisis.

Del mismo modo, como lo reseñamos al contactar a expertos del sector, la enorme caída en los precios del metro cuadrado en el país, que para finales del 2017 ya se ubicaba en los $2.500 (una caída de casi $5.000 en apenas unos años), también ha sido responsable de que las personas con capital excedente se vieran atraídas hacia el mercado inmobiliario.

¿Cómo aprovechar esta situación?
Como lo hemos mencionado en el pasado, las constantes menciones al atractivo que presenta el mercado inmobiliario no son con la única intención de dar a conocer las variables que afectan los distintos sectores en Venezuela, sino también para ayudar a los venezolanos a encontrar las opciones más atractivas para invertir y desarrollar un gran capital a mediano y largo plazo.

Uno de los métodos de inversión que más se ha resaltado en las últimas semanas, sobre todo por las previsiones presentadas por el FVI, es el de adentrarse en el mercado de valores, donde a través de la compra de acciones del Fondo, la persona no solo estará protegiendo su capital, sino que estará generando beneficios atractivos con el pasar del tiempo.

Pero esta no es solo una oportunidad para invertir a través del mercado de valores, o de ayudar a financiar alguno de los proyectos que se están desarrollando en la actualidad, sino que también se presenta como un sector atractivo para desarrollar emprendimientos que vayan desde el aprovechamiento de los precios, hasta la creación de soluciones innovadoras a los problemas del día a día. El mercado está ahí, solo queda aprovecharlo.

Fuente: El Emprendedor
Fecha: 24-06-2018

A todos nos gusta tener un hogar donde nada más entrar por la puerta después de un duro día de trabajo nos haga sentir bien y sobre todo disfrutar de la relajación y la seguridad de nuestro hogar. Pero en ocasiones, por no tener en cuenta algunas cosas es posible que tengas algunos errores en decoración que hagan que tu casa se vea sucia y desordenada.

Una pieza mal colocada, la ropa por medio, un cuadro mal colgado… todo esto puede hacer que una estancia se sienta caótica. Es necesario escoger las piezas adecuadas y que vayan a escala junto con la pared. Una pieza demasiado pequeña podría parecer caótica en una pared grande, y una pieza demasiado grande puede hacer que una pared -y la habitación- parezca más pequeña y desordenada.

Es por eso que hay que conocer algunos trucos para evitar caer en errores demasiado comunes y así que tu casa no se vea demasiado sucia y desordenada sin que realmente lo esté.

Escoger muebles de alto mantenimiento

Aunque te gusten en el escaparate, es necesario que te alejes de los muebles de alto mantenimiento para tu hogar. Si no lo haces el polvo será mucho más evidente en esto muebles y las huellas dactilares quedarán manchados todos los días, sobre todo si los muebles tienen espejos o vidrio. Es necesario que seas consciente de las piezas que hay en tu hogar y de los muebles que es mejor que aceptes dentro de tu casa. Es mejor tener muebles de bajo mantenimiento para limpiarlos más rápido y meno veces.

Tienes unas paredes demasiado anticuadas

No te puedes ni imaginar lo feo que queda en un hogar que las paredes estén demasiado anticuadas. Con las tendencias actuales de color es mejor inclinarse hacia paredes que aporten luz y amplitud y olvidarte de colores apagados con matices marrones… las estancias se verán demasiado viejas, oscuras, pequeñas y sucias. No es que el color sea malo, pero se verá bastante anticuado y parecerá que la estancia está más desordenada aunque no lo esté necesariamente.

Tienes cuadros mal colgados

Si te gusta tener cuadros en la paredes, ya sean fotos de familia o galerías de arte, es necesario que lo hagas planificando detalladamente qué quieres conseguir. El truco consiste en coger una hoja de papel y hacerlo a escala según el tamaño del espacio donde quieres poner los cuadros. Coloca la hoja en el suelo y dibuja la composición de los cuadros hasta que encuentres una configuración que te gusta. Esto es para hacerte una idea de dónde quieres colocarlos.

Después tendrás que coger tantas hojas como cuadros quieras y ponerlos en la pared para ver cómo quedarían, después pon los cuadros en el lugar dónde están los papeles y ya tendrás los cuadros bien colgados, porque habrás visto antes cómo iban a quedar. Recuerda que no se debe inclinar hacia los lados.

Exceso de accesorios

A todos los gusta decorar a nuestro gusto, pero hay que tener cuidado con los objetos de las mesas y las estanterías porque si pones más de la cuenta podrías sobrecargar el ambiente y que quede demasiado caótico. Lo mejor es agrupar de tres en tres u otros números impares pero nunca más de siete y asegurarte de que hay un punto focal y espacio libre.

Dejas que se vean los cables

Si dejas que se vean los cables por todos lados sin duda estarás mostrando demasiado caos en tu hogar. Debes identificar todos los puntos problemáticos en tu hogar y buscar formas creativas para poder ocultar todo ese desorden. Por ejemplo, si tienes un despacho con ordenadores lo mejor es esconder los cables, lo mismo ocurre con la televisión en el salón o con los aparatos eléctricos en la cocina.

Fuente: bezzia.com

En esta entrega analizamos el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Como en ocasiones anteriores, respondemos a las inquietudes que normalmente nos presentan tanto arrendadores como inquilinos.

¿La llamada LAI (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) está vigente?
Sí, pues solo queda derogada su aplicación a los inmuebles destinados a vivienda y comercio, según la Disposición Derogatoria Única de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y según Disposición Derogatoria Primera del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

¿Y a qué inmuebles aplica?
Oficinas, consultorios, galpones, industrias y otros distintos a vivienda y comercio.

Sin embargo, toma fuerza cada vez más la idea de desaplicarlo incluso en algunos de esta tipología de inmuebles con vista a la definición de acto de comercio.

¿Qué establece o controla?
Pues como toda la legislación especial en materia de arrendamiento, esta ley regula los siguientes elementos: el precio del canon y la pretensión sancionatoria; la terminación de la relación arrendaticia (la prórroga legal, la preferencia ofertiva y la pretensión sancionatoria, el retracto legal arrendaticio); las garantías del contrato; el desalojo y sus causales; la consignación arrendaticia como protección ante la conducta del arrendador de negarse a recibir el pago; el procedimiento administrativo y jurisdiccional; el contencioso administrativo inquilinario.

¿También hay fijación o límites en el monto de los cánones de arrendamiento o las partes libremente pueden acordarlo?
Sí mantiene el control de precio del canon a los inmuebles construidos antes del 2 de enero de 1987, estos están sujetos a regulación por un órgano administrativo que fue eliminado al promulgarse la legislación en materia de arrendamiento comercial.

Al terminar el contrato, ¿se tiene que ir el inquilino?
Es en este Decreto Ley que nace en nuestro país la figura de la prórroga legal sustituyendo la preferencia del inquilino al vencimiento del contrato, fruto de injusticias e inseguridad jurídica para ambas partes de la relación arrendaticia.

Una vez vencido el contrato, comienza a transcurrir el período de prórroga legal que es de Orden Público y a favor del inquilino.

Para el cómputo debe considerarse todo el tiempo de la relación arrendaticia, es obligatoria para el arrendador y una vez vencida, es que nace la obligación para el inquilino de entregar el inmueble.

¿Y si quiero venderlo y está alquilada la oficina?
De igual manera se debe notificar con las formalidades establecidas en la ley, la Preferencia Ofertiva. Valga reseñar que es en esta ley que se hace efectivo este derecho que ante la vigencia del régimen derogado fue constantemente burlado. De no cumplir con la oferta primero al inquilino, o realizarla en condiciones menos favorables, este puede ejercer la acción por Retracto Legal Arrendaticio.

¿Qué garantía puedo pedir en ese tipo de contratos? ¿Hay límites o puedo pedir lo que quiera al arrendar?
Hay garantías reales y personales. Y en el caso de depósito en garantía se puede pedir hasta cuatro meses de depósito.

Es importante acotar que aun cuando se incrementó el número de meses para el depósito, las partes dado el ajuste acorde del monto del canon usualmente negocian una cantidad inferior por tal concepto.

También debemos señalar que es en este cuerpo legal donde se contempló la obligación para el arrendador de depositar en una cuenta bancaria el depósito en garantía, que los intereses corresponden al inquilino, el lapso para la restitución de la garantía, e inclusive el procedimiento para la devolución en caso de incumplimiento del arrendador en única instancia, lo que fue debatido en la Sala Constitucional, la cual declaró la constitucionalidad de dicho artículo.

Si el inmueble no está sujeto a regulación, ¿cómo hago para aumentar el canon?
Si las partes nada convinieron al respecto, procede la aplicación del artículo 14, que establece el ajuste anual por el IPC.

¿La LAI que tuvo de novedoso?
A pesar de ser sumamente cuestionada en la actualidad por un sector, las nuevas leyes incorporaron muchas de las novedades de este texto legal, a saber:

Exceptuar del régimen de arrendamiento las viviendas derivadas de la relación laboral.
La nulidad del subarrendamiento no autorizado.
La publicidad de ofertas de los inmuebles y normativas antidiscriminatorias.
La protección de la garantía entregada, la cual debe depositarse en un banco y los intereses a favor del inquilino, PERO EN ESTA LEY ES MÁS EXPEDITO LA RESTITUCIÓN DE LA MISMA.
La penalidad por incumplimiento.
Art. 20, garantía de posesión pacífica del inmueble a favor del inquilino ante cualquier acto traslativo de propiedad del mismo a terceros.
Prórroga legal en comercio y el problema creado en el arrendamiento de vivienda ante su eliminación.
En el procedimiento jurisdiccional: el tratamiento de las cuestiones previas; EL PROCEDIMIENTO PREVISTO EN LOS NUEVOS TEXTOS VIOLAN LOS PRECEPTOS PROCESALES ESTABLECIDOS EN LA CONSTITUCIÓN (art. 26 –accesible, imparcial, expedita sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles-. Art. 257 – las leyes procesales deben simplificar, eficacia, brevedad-)
Procedimiento de la Preferencia Ofertiva y efectividad en la posibilidad del ejercicio del Retracto Legal.
La asesoría a los inquilinos. Art. 92 LAI, Disposiciones Finales.
Solidaridad en el reintegro de sobrealquileres.
He sabido que en el interior las Alcaldías siguen fijando el canon de arrendamiento, ¿esto es así?
En la actualidad hay una carencia de Órgano Competente para fijar los cánones de arrendamiento sujetos a control como antes se indicó.

Entonces, ¿cómo quedan las delegaciones realizadas a las alcaldías?

Según el artículo 178 de la Constitución, dentro de las competencias del Municipio tenemos “…la aplicación de la política referente a la materia inquilinaria con criterios de equidad, justicia y contenido de interés social, de conformidad con la delegación prevista en la ley que rige la materia…”.

A su vez, el artículo 9 de la LAI, establece: “Las funciones administrativas inquilinarias son de competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías…”.

Por tanto la delegación que en su día hiciera la Dirección de Inquilinato quedó sin efectos, y ante la carencia de órgano designado por el Ejecutivo quien mantiene la competencia en la materia, NO EXISTE ORGANO COMPETENTE PARA EJERCER LAS FUNCIONES ADMINISTRATIVAS PREVISTAS EN ESTA LEY.

Corresponde al Presidente de la República proceder a ello, según el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública, pues este puede “…variar la dependencia jerárquica de los órganos y servicios desconcentrados de la Vicepresidencia de la República, de las vicepresidencias sectoriales, de los ministerios el Poder Popular y de las oficinas nacionales, a otro órgano superior de la Administración Pública Nacional, mediante Decreto que deberá indicar el órgano que ejercerá el control jerárquico. Con la variación de la dependencia jerárquica del órgano o servicio desconcentrado, se transferirán además, al órgano receptor, las competencias o atribuciones del órgano que venía ejerciendo el control jerárquico, inherentes al funcionamiento de dicho órgano o servicio desconcentrado. Ordenada la variación de la dependencia jerárquica del órgano o servicio desconcentrado, los bienes.”

¿Y entonces que se podría hacer ante esta inexistencia de órgano competente?
La importancia de este aspecto surge ante la facultad atribuida a la administración de fijar los cánones de arrendamiento en los inmuebles sometidos a control de precios, y sanciones por ilícitos.

Ante ello, tenemos estas posibles soluciones:

Recurso de abstención. Carencia Legislativa.
Avalúos según la Ley.
En la actualidad tenemos tres sistemas de Avalúo en Arrendamiento de Inmuebles: Vivienda, Comercio y otros Usos.

El referido a VIVIENDA se rige de la siguiente manera:

Sistema por los parámetros de la Ley, valor m2 preestablecido, no valora zonificación, ubicación, ni terreno. Valores totalmente irrisorios e irreales.
Cuando se trata de COMERCIO, las disposiciones son las siguientes:

Avalúo por el método de costo de reposición y fórmula establecida para el cálculo del canon fijo. Revisión anual y por INPC de bienes y servicios. SUNDDE debe acordar la metodología.
¿Y los inmuebles regidos por la LAI?

Sistema similar al de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública.
Valor fiscal declarado.
Valores de transmisión.
Valores promedio del mercado.
El valor promedio de mercado equilibra la falta de actualización del valor fiscal y de transmisión.
Pero calcular así el valor del inmueble para luego determinar la renta hoy presenta otros inconvenientes:

La carencia de informaciones de valores de mercado.
La distorsión en las informaciones.
Si se obtuviera referencias reales, el alquiler sería impagable.
Por ello, una alternativa equitativa sería utilizar como herramienta el avalúo según el sistema comercial o ajustar según el IPC.

Todo ello considerando que en el contrato debe mantenerse el equilibro para ambas partes, y por ello debe SIEMPRE IMPERAR LA CONCILIACIÓN, tal como es el espíritu de la nueva ley de arrendamiento comercial.

En este aspecto, existe solo un riesgo, el posible reintegro y la sanción pecuniaria.

Sin embargo, en la práctica pareciera imposible proceder a ello, no solo por conceptos doctrinarios, sino por cuanto la data de la Dirección de Inquilinato se extravió, pérdida irrecuperable de una data inmobiliaria valiosa desde muchas perspectivas.

¿A quién defendemos en definitiva? ¡Debemos buscar el equilibrio!

Teresa Borges García

Fuente: Cámara Inmobiliaria de Venezuela

La mayoría de las empresas inmobiliarias no planifican sus estrategias de marketing, ya sea para la colocación de sus productos inmobiliarios o bien para mejorar e incrementar las relaciones con sus clientes actuales y potenciales.

Luego de definir el catálogo que se desea comercializar, a lo más que se llega es, entre otras cosas, a definir el plazo límite en que se deben vender las unidades inmobiliarias. Y, a lo sumo, se establece una política de precios basada en costos y un porcentaje de inversión en marketing, entendido como otro costo. Para planificar el mercadeo de una empresa inmobiliaria, es preciso entender la situación actual interna de la organización, lo que es apenas obvio.

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Hacer un presupuesto. Es fundamental saber con cuánto dinero se cuenta para hacer la renovación o refrescamiento del hogar, así como tener claro lo que de verdad se necesita y adaptarse a la realidad tanto económica como de espacio. “Es importante buscar varios presupuestos y no quedarse con una sola opinión, así como visitar varias tiendas en busca de ideas y preguntar los precios. Muchas personas se cohíben de ir a ciertos lugares por la creencia de que son muy caros”, afirma Valentina García Salges, quien trabaja en diseño de interiores.

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