Categoría Casas (6)

Fuente: AFP
Fecha: 23-09-2018

“No es transferible”, se lee en el celular de Armando cuando intenta transar petros. Seis meses después de iniciarse la venta pública, la criptomoneda venezolana sigue en el limbo, pero el gobierno promete que ahora sí empezará a funcionar.

El petro, con el cual el presidente Nicolás Maduro busca eludir sanciones financieras de Estados Unidos, aún no puede intercambiarse por dinero, bienes u otras criptomonedas como el bitcoin.

Tampoco cotiza en casas de cambio virtuales, aunque el gobierno lo tasa en 60 dólares.

Armando -nombre cambiado para proteger su identidad- adquirió poco más de medio petro, pero no sabe cómo podrá “darle uso”.

En prueba muestra a la AFP la billetera de la criptomoneda, que descargó en su teléfono. “Mosaico seleccionado no es transferible”, indica un mensaje.

“Todavía no existe”, comentó a la AFP Moisés Rendón, del Centro de Estudios Estratégicos e Internacionales, basado en Washington.

Pese a que la preventa pública comenzó en marzo con gran despliegue mediático, Maduro dijo el jueves que será el 1 de octubre cuando “el petro entrará en funcionamiento como moneda de intercambio de compra y divisa convertible”.

Será ofertado en subastas mediante las cuales los privados acceden a divisas, en el marco de un control de cambios vigente desde 2003. Así, asegura el mandatario, “se sumergirá en el mercado global”.

Pero “es tarde para rescatar el petro. No hay confianza y no la habrá” mientras el gobierno impida que fluctúe libremente, considera Rendón.

Venezuela está urgida de liquidez ante el derrumbe de la producción de crudo -que ha caído en una década de 3,2 millones a 1,4 millones de barriles diarios- y una deuda externa de 150.000 millones de dólares.

Las sanciones de Washington apretaron la soga, cerrando el acceso a financiamiento externo.

“Riesgo alto”
De la emisión de 100 millones de petros anunciada por Maduro, solo consta un puñado de negociaciones.

Las transacciones con criptoactivos son públicas por la tecnología de cadena de bloques (blockchain), base de datos cifrada que valida y registra cada operación.

Maduro llegó a anunciar “ofertas de intención de compra” por 5.000 millones de dólares, pero el blockchain del petro en la plataforma NEM registra transacciones por el equivalente de unos 136.000 dólares del 25 de marzo al 6 de mayo, constató la AFP.

El lanzamiento contemplaba una preventa privada de 38,4 millones de petros en febrero y otra pública de 44 millones en marzo. El Estado se reservó 17,6 millones.

Una de las principales tiendas por departamentos del país colgó en marzo carteles con el texto “aceptamos petro”, pero en pocas horas los retiró.

Comprar petros “es un riesgo alto (…), desde el principio lo tengo en mi columna de pérdidas”, admitió Armando, quien invirtió una “pequeña cantidad” para medir su evolución, pues vive de las criptomonedas.

El gobierno respalda el petro con un campo de crudo aún no explotado en la Faja del Orinoco, la mayor reserva del mundo.

Pero “no se sabe cómo ejercer derechos” sobre esas reservas, apuntó el especialista petrolero Luis Oliveros.

Contraste
La modesta acogida del petro contrasta con el creciente uso de criptomonedas en Venezuela como refugio ante la hiperinflación, proyectada en 1.000.000% por el FMI para 2018.

“Es el cuarto país con mayor comercio con bitcoin -reina de las criptomonedas-, con 12% de las transacciones globales”, detalla Rendón.

José Ángel Álvarez, presidente de la privada Asociación Nacional de Criptomonedas, cree que el petro podría repuntar, pero “con reglas claras” y cotizando libremente.

Este escenario parece lejano, pues Washington prohibió transar el petro y webs de calificación de riesgo como icoindex.com lo tildaron de “estafa”, al considerar que “el control gubernamental contraría el espíritu del blockchain” de evitar la manipulación.

Pero Maduro ya autorizó su uso en el mercado inmobiliario y turístico. “No sabemos cómo proceder”, comentó a la AFP la responsable de una agencia de viajes.

Anclaje
El petro tiene un rol central en un programa con el que Maduro promete acabar con cinco años de recesión, que incluye nuevos billetes que restaron cinco ceros al bolívar y una devaluación de 96% que intenta compensar con un aumento del ingreso mínimo de 3.400%.

El gobernante también dijo anclar el nuevo bolívar al petro, así como los salarios, para que la inflación no los pulverice.

Con ello, apuesta a convertir la criptomoneda en una unidad contable.

Para el economista Jean Paul Leidenz, Maduro intenta emular lo que hizo Brasil en la década de 1990, cuando el real desplazó al cruceiro, destruido por la hiperinflación, si bien no ha planteado sustituir al bolívar.

Leidenz ve improbable el éxito de una medida de ese tipo, pues la falta de financiamiento seguirá alimentando un déficit fiscal que ronda el 20%.

Fuente: eltiempo.com.ve
Fecha: 24-09-2018

El ahorro en Venezuela está en su peor momento. Cada bolívar soberano que se mantenga en una cuenta perderá su valor en pocos días; es la realidad de un país con la moneda más devaluada en el mundo. Así lo señalan expertos económicos, para quienes el mercado inmobiliario, como otros sectores en el país, “se ha convertido en una pesadilla” con operaciones que se manejan y se concretan en dólares.

En lo que va de 2018, este sector ha sufrido una caída en las ventas del 70% y en los últimos dos años los inmuebles han perdido valor en 50%, aseguró Francisco Sánchez, asesor inmobiliario en Anzoátegui, quien destacó que las ventas se realizan en moneda estadounidense, “porque los clientes aluden que se van del país y necesitan obtener las divisas a través de estos bienes”.

“El que está comprando en dólares es porque está ganando en esa moneda. Los precios son variables y crean inestabilidad en el mercado. En las últimas semanas se ha intensificado una tendencia a la baja. Hay propiedades en Lechería, construcciones nuevas, que en su momento tuvieron un costo de $400 mil o $500 mil y se están vendiendo esta semana en $200 mil”, precisó.

Para Beatriz Medina, quien también es agente inmobiliario en la entidad, “la variabilidad del mercado depende del alto costo de la vida. Por eso estamos ante una tabla muy inestable de precios, que es además influenciada por la premura con la que las personas quieren vender para emigrar”, comentó.

Agregó que “los costos de ventas tienden a descender, porque la población está supliendo sus ingresos mensuales o semanales con la liquidación de activos”.

Operaciones de contado

Ambos aseguraron que los créditos hipotecarios están descartados. Una afirmación en la que coincide Aquiles Martini Pietri, expresidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y presidente de la Comisión de Infraestructura, Vivienda y Hábitat de Fedecámaras.

“Mientras para algunos es inalcanzable adquirir una vivienda propia o arrendar, otros rematan sus inmuebles para lograr sobrevivir a los gastos rutinarios o comprar divisas e irse a otras tierras”.

Martini Pietri refirió que no existe en ningún banco solicitud para nuevos créditos hipotecarios. “Esto hace que la gente no pueda comprar una vivienda, porque no hay dinero suficiente y no hay construcciones. Entonces, los precios de venta tienden a bajar y la población, de alguna forma, está supliendo sus ingresos mensuales o semanales con la liquidación de activos, porque no le alcanza para vivir como consecuencia de la hiperinflación”.

Hiperinflación
Es necesario que el Gobierno nacional implemente un plan directo para el área inmobiliaria, con medidas macroeconómicas, para que pueda subsitir. Así lo considera el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Carlos Alberto González, quien agregó que la hiperinflación está castigando dramáticamente las ventas y compras de viviendas. Explicó que el sector primario, que tiene que ver con la edificación de viviendas y galpones, está paralizado”, no se está edificando nada”.

Mientras que el secundario, que es la venta de unidades habitacionales, creció; pero la demanda es baja, porque nadie quiere invertir en la adquisición de un inmueble.

“Algunos ciudadanos están usando el único bien que tienen para irse del país y otros para sobrevivir. Esto ha hecho que los precios se retraigan 50% en las clases A y B. Mientras que en los otros renglones el porcentaje es mayor”.

Paralelamente, el sector inmobiliario busca nuevas rutas para mantenerse a flote.

Intermediarios de ventas
A través de Internet hay una variedad de páginas dedicadas a la venta de inmuebles. También en diversas redes sociales existe una cartera de ofertas, pero con montos inverosímiles. Al realizar las consultas vía telefónicas para obtener más detalles de la propiedad, las cifras son las mismas, pero en dólares.

Casi en su totalidad, las transacciones se manejan con intermediarios, en su mayoría inmobiliarias, que cotizan con la moneda norteamericana, como parte de una transacción normal.

Así lo relató Beneida Mijares, quien está evaluando vender su propiedad, ubicada en Nueva Barcelona, y a diario consulta el rango de precios, a través de empresas inmobiliarias ubicadas en la zona norte. “Esta es un área en expansión, donde había varios proyectos de construcción. La crisis económica ha generado una devaluación de los apartamentos. Hay residencias nuevas, a estrenar, que están ofertando entre $18 mil y $20 mil”.

La comerciante dijo que, aunque quiere invertir en algunos negocios familiares, ha preferido esperar y no “regalar” su propiedad. Se niega a vender a precios por debajo del valor justo.

Arrendamientos
Los precios de los alquileres de viviendas y apartamentos varían de acuerdo con la dirección de ubicación.

Para Oreste Rosi, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Anzoátegui, es muy difícil definir un precio promedio de los alquileres, debido a la inestabilidad del mercado.

El asesor inmobiliario Rafael Sánchez maneja un catálogo de opciones en el municipio Urbaneja que oscilan entre $250 y $500. “Frente a Playa Mansa hay una residencia disponible con una habitación en $300. El que gana en dólares puede pagarlo, pero con un sueldo en bolívares soberanos es imposible”.

Otras opciones, en zonas céntricas de Barcelona, son alquiladas en $150 y en sectores populares desde 1.500 bolívares soberanos. Los precios del mercado coinciden con algunas ofertas inmobiliarias en las comunidades portocruzanas.

Sánchez asegura que los contratos son realizados con empresas porque los propietarios se niegan a arrendar a personas naturales, por el miedo a perder sus inmuebles, “ante las protecciones que brindan las leyes a los inquilinos”.

Riesgos
“¿Quién va a construir para alquilar en Venezuela? Nadie”. Es la posición de Carlos Arreaza, propietario de dos residencias que hasta hace un año alquilaba solo a estudiantes.

“Yo he visto devaluados mi patrimonio y luego de la implementación del nuevo cono monetario se ha hecho inviable que los inquilinos paguen los cánones de arrendamientos, que ya eran irrisorios por el control que mantiene el gobierno en el contexto de la hiperinflación que afecta al país”, dijo.

Arreaza considera como ilógico que con una de las nuevas monedas de 0,5 bolívares soberanos un inquilino pueda pagar, en algunos casos, hasta 40 años de alquiler.

Alfredo Castro, quien se dedica a la asesoría en el ramo de bienes y raíces, cree que “mientras exista una ley que beneficie a una de las partes y perjudique abiertamente a la otra, los alquileres de vivienda en Venezuela seguirán desapareciendo”.

Leyes en contra
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Carlos Alberto González, declaró recientemente que la situación de este subsector de las actividades inmobiliarias es un ejemplo claro de cómo los controles gubernamentales destruyen la confianza de los inversionistas e imposibilitan la oferta de servicios.

“Desde hace años el Ministerio de Vivienda, a través de la Superintendencia de Arrendamiento de Viviendas, Sunavi, ha mantenido congelados los arrendamientos en niveles absurdos, mientras la inflación ha galopado en el país”.

Exhortó al cumplimiento del artículo 74 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo cual permitiría actualizar el valor del metro cuadrado de construcción, algo que no se ha hecho desde el 20 de noviembre de 2012.

“Es prioritario que se discuta la reforma total de esta ley para garantizar el derecho de propiedad de los arrendadores, el cual ahora está menoscabado por la normativa”

MARIANNYS NARVÁEZ

Una oferta en crecimiento que rebosa la debilitada demanda es la caracterización del mercado inmobiliario nacional en la actualidad, afectado por la crisis económica, la migración de venezolanos y la constante fluctuación del dólar, que en conjunto han contribuido al desplome de los precios y a la paralización de la construcción en el mercado primario.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Carlos Alberto González, sostuvo que el mercado opera en no más de 7%, debido a la desaparición del mercado primario y la concentración de las ventas, actualmente, en el mercado secundario por el éxodo venezolano y operaciones asociadas al descalabro económico.
“La oferta de viviendas creció porque las personas que desean marcharse ponen en venta su único bien. La demanda ha caído por la pobreza generalizada. Tenemos un mercado de compradores donde los que tienen alguna posibilidad están haciendo algunas operaciones, en desmedro de personas que tienen que salir afuera, incluso apuradas, con ofertas poco satisfactorias y lo peor de esto es que las clases populares son las que peor negocio están haciendo, sus inmuebles son los que han caído más. Ayer veía una publicación de un apartamento en una zona popular de Caracas en $ 3 mil, es un absurdo, eso no cuesta en ninguna capital de Latinoamérica”.
En ese contexto, dijo, además del engrosamiento de la oferta inmobiliaria por la histórica migración de venezolanos, la necesidad de sobrevivir en el país en un contexto de hiperinflación ha obligado a quienes permanecen en el territorio nacional a vender sus propiedades para adquirir inmuebles más pequeños. “La gente está buscando cómo alimentarse y el mercado se ha vuelto muy pequeño. Se alimenta básicamente el mercado secundario, incluso, con personas que buscan redimensionarse, venden su inmueble de 100 metros cuadrados y compran uno de 60 m2 y con el resto me alimento y me visto”, describe.
El dirigente empresarial, que realiza una gira nacional para explicar el impacto de la hiperinflación y la implementación del petro en el sector, aseguró que estos son aún “actores desconocidos” en el mercado. “Todo el mundo sabe cuándo aumenta un cartón de huevos y la gente lo asocia con la hiperinflación, pero las consecuencias para la economía venezolana son desconocidas”.
González detalló que el impacto ha sido tan intenso que en el sector inmobiliario “no estamos haciendo prácticamente nada”, lo que incluye las obras del sector público y privado. “Nos agarra este proceso hiperinflacionario en condiciones fatales. No son las mismas condiciones que tenían los argentinos o los peruanos en los años 80-90”, indicó.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria del estado Bolívar, Clemente Tenias, añadió que la construcción y la autoconstrucción están detenidas totalmente, debido a la escasez y los altos costos de los materiales, pese a la existencia de la estatal Sidor y una planta de cemento en Guayana, ambas en operaciones mínimas. “La demanda es poquita y la oferta es mucha, y los precios se caen; cada vez que el dólar se dispara los precios de las viviendas van hacia abajo”.
Carlos González
En cuanto al uso del petro, el criptoactivo inventado por el Ejecutivo, González recalcó que existen cuestionamientos por la legitimidad de origen de la moneda virtual. “Se utiliza el petro, entre otras cosas, para no caer en las medidas tomadas por el gobierno norteamericano. Se pretende usar como un mecanismo de cambio, es la pretensión del gobierno que sea una referencia en Venezuela en vez de usar el dólar o el oro, se usa el petro. Se venden inmuebles o vehículos con petro, esa es la pretensión del gobierno”.
No obstante, resaltó que la confianza es clave en la vialidad de la criptomoneda. “¿Por qué va a ser confiable el petro cuando la deuda externa venezolana está en default o en estado de impago? Ese es un gran problema, para nosotros sería muy bueno y se ha anunciado que el petro se podrá comprar en bolívares, si se puede comprar en bolívares y se puede cambiar por cualquier otra criptomoneda, eso significaría que el control de cambio está siendo levantado y por declaraciones del mismo Superintendente esa es la intención”, explicó.
“Si el Petro sirve para comprar petróleo y se puede comprar en bolívares estaríamos ante un levantamiento del control de cambio, sin desmeritar la legitimidad de origen”, reiteró.
Sin embargo, el gremio no recomienda la consideración del criptoactivo como método de pago. “Estamos a la expectativa (…) hasta que no estemos seguros de que va a ser transable en el exterior no podemos recomendarle a ninguna persona que lo utilice”, dijo.
Transacciones en oro
Clemente Tenia
En la dinámica regional, el presidente de la Cámara Inmobiliaria del estado Bolívar, Clemente Tenias, informó que además de la hiperinflación y las distorsiones del mercado, han tenido que lidiar con un nuevo actor en las operaciones de compra-venta de activos, el oro.
El mineral circula cada vez con más fuerza en la región, debido a la explotación en aumento en el sur de Bolívar. “El problema es que no hay efectivo y a diario se registran transacciones con oro. Ese es un elemento nuevo que está en crecimiento desde hace año y medio”, dijo.
“No promovemos ventas en oro, pero se hacen”, apuntó.
El presidente de Fedecámaras Bolívar, Joni Houda, sostuvo que las operaciones con oro se han convertido en un problema “porque no todo el que habita en Bolívar es minero… y desde Upata para acá el canon de arrendamiento lo quieren cobrar en gramas de oro y esto ha afectado la economía del municipio. La hiperinflación es galopante si tienes que pagar 7 u 8 gramas por alquiler comercial, el comerciante común no lo puede pagar, nos hemos visto afectados y es ilegal, no apoyamos eso porque no es legal”.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela sostuvo que para revertir el descalabro operativo del mercado se debe detener la hiperinflación y concretar la receta ya recomendada por economistas: disciplina fiscal y eliminación de controles. “Venezuela tiene características positivas que harán que la reconstrucción del país sea más rápida. Si se toman las decisiones que deben tomarse, la economía se empezará a recuperar muy rápidamente”, puntualizó.
Fuente: Correo del Caroní, 3 de mayo de 2018, María Ramírez Cabello.

A todos nos gusta tener un hogar donde nada más entrar por la puerta después de un duro día de trabajo nos haga sentir bien y sobre todo disfrutar de la relajación y la seguridad de nuestro hogar. Pero en ocasiones, por no tener en cuenta algunas cosas es posible que tengas algunos errores en decoración que hagan que tu casa se vea sucia y desordenada.

Una pieza mal colocada, la ropa por medio, un cuadro mal colgado… todo esto puede hacer que una estancia se sienta caótica. Es necesario escoger las piezas adecuadas y que vayan a escala junto con la pared. Una pieza demasiado pequeña podría parecer caótica en una pared grande, y una pieza demasiado grande puede hacer que una pared -y la habitación- parezca más pequeña y desordenada.

Es por eso que hay que conocer algunos trucos para evitar caer en errores demasiado comunes y así que tu casa no se vea demasiado sucia y desordenada sin que realmente lo esté.

Escoger muebles de alto mantenimiento

Aunque te gusten en el escaparate, es necesario que te alejes de los muebles de alto mantenimiento para tu hogar. Si no lo haces el polvo será mucho más evidente en esto muebles y las huellas dactilares quedarán manchados todos los días, sobre todo si los muebles tienen espejos o vidrio. Es necesario que seas consciente de las piezas que hay en tu hogar y de los muebles que es mejor que aceptes dentro de tu casa. Es mejor tener muebles de bajo mantenimiento para limpiarlos más rápido y meno veces.

Tienes unas paredes demasiado anticuadas

No te puedes ni imaginar lo feo que queda en un hogar que las paredes estén demasiado anticuadas. Con las tendencias actuales de color es mejor inclinarse hacia paredes que aporten luz y amplitud y olvidarte de colores apagados con matices marrones… las estancias se verán demasiado viejas, oscuras, pequeñas y sucias. No es que el color sea malo, pero se verá bastante anticuado y parecerá que la estancia está más desordenada aunque no lo esté necesariamente.

Tienes cuadros mal colgados

Si te gusta tener cuadros en la paredes, ya sean fotos de familia o galerías de arte, es necesario que lo hagas planificando detalladamente qué quieres conseguir. El truco consiste en coger una hoja de papel y hacerlo a escala según el tamaño del espacio donde quieres poner los cuadros. Coloca la hoja en el suelo y dibuja la composición de los cuadros hasta que encuentres una configuración que te gusta. Esto es para hacerte una idea de dónde quieres colocarlos.

Después tendrás que coger tantas hojas como cuadros quieras y ponerlos en la pared para ver cómo quedarían, después pon los cuadros en el lugar dónde están los papeles y ya tendrás los cuadros bien colgados, porque habrás visto antes cómo iban a quedar. Recuerda que no se debe inclinar hacia los lados.

Exceso de accesorios

A todos los gusta decorar a nuestro gusto, pero hay que tener cuidado con los objetos de las mesas y las estanterías porque si pones más de la cuenta podrías sobrecargar el ambiente y que quede demasiado caótico. Lo mejor es agrupar de tres en tres u otros números impares pero nunca más de siete y asegurarte de que hay un punto focal y espacio libre.

Dejas que se vean los cables

Si dejas que se vean los cables por todos lados sin duda estarás mostrando demasiado caos en tu hogar. Debes identificar todos los puntos problemáticos en tu hogar y buscar formas creativas para poder ocultar todo ese desorden. Por ejemplo, si tienes un despacho con ordenadores lo mejor es esconder los cables, lo mismo ocurre con la televisión en el salón o con los aparatos eléctricos en la cocina.

Fuente: bezzia.com

En esta entrega analizamos el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Como en ocasiones anteriores, respondemos a las inquietudes que normalmente nos presentan tanto arrendadores como inquilinos.

¿La llamada LAI (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) está vigente?
Sí, pues solo queda derogada su aplicación a los inmuebles destinados a vivienda y comercio, según la Disposición Derogatoria Única de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y según Disposición Derogatoria Primera del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

¿Y a qué inmuebles aplica?
Oficinas, consultorios, galpones, industrias y otros distintos a vivienda y comercio.

Sin embargo, toma fuerza cada vez más la idea de desaplicarlo incluso en algunos de esta tipología de inmuebles con vista a la definición de acto de comercio.

¿Qué establece o controla?
Pues como toda la legislación especial en materia de arrendamiento, esta ley regula los siguientes elementos: el precio del canon y la pretensión sancionatoria; la terminación de la relación arrendaticia (la prórroga legal, la preferencia ofertiva y la pretensión sancionatoria, el retracto legal arrendaticio); las garantías del contrato; el desalojo y sus causales; la consignación arrendaticia como protección ante la conducta del arrendador de negarse a recibir el pago; el procedimiento administrativo y jurisdiccional; el contencioso administrativo inquilinario.

¿También hay fijación o límites en el monto de los cánones de arrendamiento o las partes libremente pueden acordarlo?
Sí mantiene el control de precio del canon a los inmuebles construidos antes del 2 de enero de 1987, estos están sujetos a regulación por un órgano administrativo que fue eliminado al promulgarse la legislación en materia de arrendamiento comercial.

Al terminar el contrato, ¿se tiene que ir el inquilino?
Es en este Decreto Ley que nace en nuestro país la figura de la prórroga legal sustituyendo la preferencia del inquilino al vencimiento del contrato, fruto de injusticias e inseguridad jurídica para ambas partes de la relación arrendaticia.

Una vez vencido el contrato, comienza a transcurrir el período de prórroga legal que es de Orden Público y a favor del inquilino.

Para el cómputo debe considerarse todo el tiempo de la relación arrendaticia, es obligatoria para el arrendador y una vez vencida, es que nace la obligación para el inquilino de entregar el inmueble.

¿Y si quiero venderlo y está alquilada la oficina?
De igual manera se debe notificar con las formalidades establecidas en la ley, la Preferencia Ofertiva. Valga reseñar que es en esta ley que se hace efectivo este derecho que ante la vigencia del régimen derogado fue constantemente burlado. De no cumplir con la oferta primero al inquilino, o realizarla en condiciones menos favorables, este puede ejercer la acción por Retracto Legal Arrendaticio.

¿Qué garantía puedo pedir en ese tipo de contratos? ¿Hay límites o puedo pedir lo que quiera al arrendar?
Hay garantías reales y personales. Y en el caso de depósito en garantía se puede pedir hasta cuatro meses de depósito.

Es importante acotar que aun cuando se incrementó el número de meses para el depósito, las partes dado el ajuste acorde del monto del canon usualmente negocian una cantidad inferior por tal concepto.

También debemos señalar que es en este cuerpo legal donde se contempló la obligación para el arrendador de depositar en una cuenta bancaria el depósito en garantía, que los intereses corresponden al inquilino, el lapso para la restitución de la garantía, e inclusive el procedimiento para la devolución en caso de incumplimiento del arrendador en única instancia, lo que fue debatido en la Sala Constitucional, la cual declaró la constitucionalidad de dicho artículo.

Si el inmueble no está sujeto a regulación, ¿cómo hago para aumentar el canon?
Si las partes nada convinieron al respecto, procede la aplicación del artículo 14, que establece el ajuste anual por el IPC.

¿La LAI que tuvo de novedoso?
A pesar de ser sumamente cuestionada en la actualidad por un sector, las nuevas leyes incorporaron muchas de las novedades de este texto legal, a saber:

Exceptuar del régimen de arrendamiento las viviendas derivadas de la relación laboral.
La nulidad del subarrendamiento no autorizado.
La publicidad de ofertas de los inmuebles y normativas antidiscriminatorias.
La protección de la garantía entregada, la cual debe depositarse en un banco y los intereses a favor del inquilino, PERO EN ESTA LEY ES MÁS EXPEDITO LA RESTITUCIÓN DE LA MISMA.
La penalidad por incumplimiento.
Art. 20, garantía de posesión pacífica del inmueble a favor del inquilino ante cualquier acto traslativo de propiedad del mismo a terceros.
Prórroga legal en comercio y el problema creado en el arrendamiento de vivienda ante su eliminación.
En el procedimiento jurisdiccional: el tratamiento de las cuestiones previas; EL PROCEDIMIENTO PREVISTO EN LOS NUEVOS TEXTOS VIOLAN LOS PRECEPTOS PROCESALES ESTABLECIDOS EN LA CONSTITUCIÓN (art. 26 –accesible, imparcial, expedita sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles-. Art. 257 – las leyes procesales deben simplificar, eficacia, brevedad-)
Procedimiento de la Preferencia Ofertiva y efectividad en la posibilidad del ejercicio del Retracto Legal.
La asesoría a los inquilinos. Art. 92 LAI, Disposiciones Finales.
Solidaridad en el reintegro de sobrealquileres.
He sabido que en el interior las Alcaldías siguen fijando el canon de arrendamiento, ¿esto es así?
En la actualidad hay una carencia de Órgano Competente para fijar los cánones de arrendamiento sujetos a control como antes se indicó.

Entonces, ¿cómo quedan las delegaciones realizadas a las alcaldías?

Según el artículo 178 de la Constitución, dentro de las competencias del Municipio tenemos “…la aplicación de la política referente a la materia inquilinaria con criterios de equidad, justicia y contenido de interés social, de conformidad con la delegación prevista en la ley que rige la materia…”.

A su vez, el artículo 9 de la LAI, establece: “Las funciones administrativas inquilinarias son de competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías…”.

Por tanto la delegación que en su día hiciera la Dirección de Inquilinato quedó sin efectos, y ante la carencia de órgano designado por el Ejecutivo quien mantiene la competencia en la materia, NO EXISTE ORGANO COMPETENTE PARA EJERCER LAS FUNCIONES ADMINISTRATIVAS PREVISTAS EN ESTA LEY.

Corresponde al Presidente de la República proceder a ello, según el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública, pues este puede “…variar la dependencia jerárquica de los órganos y servicios desconcentrados de la Vicepresidencia de la República, de las vicepresidencias sectoriales, de los ministerios el Poder Popular y de las oficinas nacionales, a otro órgano superior de la Administración Pública Nacional, mediante Decreto que deberá indicar el órgano que ejercerá el control jerárquico. Con la variación de la dependencia jerárquica del órgano o servicio desconcentrado, se transferirán además, al órgano receptor, las competencias o atribuciones del órgano que venía ejerciendo el control jerárquico, inherentes al funcionamiento de dicho órgano o servicio desconcentrado. Ordenada la variación de la dependencia jerárquica del órgano o servicio desconcentrado, los bienes.”

¿Y entonces que se podría hacer ante esta inexistencia de órgano competente?
La importancia de este aspecto surge ante la facultad atribuida a la administración de fijar los cánones de arrendamiento en los inmuebles sometidos a control de precios, y sanciones por ilícitos.

Ante ello, tenemos estas posibles soluciones:

Recurso de abstención. Carencia Legislativa.
Avalúos según la Ley.
En la actualidad tenemos tres sistemas de Avalúo en Arrendamiento de Inmuebles: Vivienda, Comercio y otros Usos.

El referido a VIVIENDA se rige de la siguiente manera:

Sistema por los parámetros de la Ley, valor m2 preestablecido, no valora zonificación, ubicación, ni terreno. Valores totalmente irrisorios e irreales.
Cuando se trata de COMERCIO, las disposiciones son las siguientes:

Avalúo por el método de costo de reposición y fórmula establecida para el cálculo del canon fijo. Revisión anual y por INPC de bienes y servicios. SUNDDE debe acordar la metodología.
¿Y los inmuebles regidos por la LAI?

Sistema similar al de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública.
Valor fiscal declarado.
Valores de transmisión.
Valores promedio del mercado.
El valor promedio de mercado equilibra la falta de actualización del valor fiscal y de transmisión.
Pero calcular así el valor del inmueble para luego determinar la renta hoy presenta otros inconvenientes:

La carencia de informaciones de valores de mercado.
La distorsión en las informaciones.
Si se obtuviera referencias reales, el alquiler sería impagable.
Por ello, una alternativa equitativa sería utilizar como herramienta el avalúo según el sistema comercial o ajustar según el IPC.

Todo ello considerando que en el contrato debe mantenerse el equilibro para ambas partes, y por ello debe SIEMPRE IMPERAR LA CONCILIACIÓN, tal como es el espíritu de la nueva ley de arrendamiento comercial.

En este aspecto, existe solo un riesgo, el posible reintegro y la sanción pecuniaria.

Sin embargo, en la práctica pareciera imposible proceder a ello, no solo por conceptos doctrinarios, sino por cuanto la data de la Dirección de Inquilinato se extravió, pérdida irrecuperable de una data inmobiliaria valiosa desde muchas perspectivas.

¿A quién defendemos en definitiva? ¡Debemos buscar el equilibrio!

Teresa Borges García

Fuente: Cámara Inmobiliaria de Venezuela

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