Categoría Leyes (4)

La presidenta de la comisión permanente de Servicios Públicos y Participación Ciudadana del Consejo Legislativo del estado Bolívar (CLEB), diputada del PSUV, Roselys Salazar, certificó que se encuentran suspendidos los desalojos habitacionales aunque ya cuenten con una sentencia firme del tribunal competente.

Especificó la parlamentaria que la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) Nº 1171, ordena la prohibición de los desalojos habitacionales y la instalación de una mesa de trabajo nacional y regional para atender de cerca estos casos, levantar una base de datos para poder darle respuesta a este sector de manera oportuna a las familias que se les estaría cercenando el derecho a una vivienda.

Indicó que recibió esta solicitud por parte del Movimiento Nacional de Inquilinos y está trabajando de manera conjunta con Eloísa Martínez, vocera regional de esta instancia, para conformar la mesa de trabajo regional que contará con representantes del CLEB, el Sunavi y la AN, la cual será activada en los próximos días; de momento se encuentran en conversaciones con las instancias competentes para que faciliten la lista de las sentencias firmes de desalojos habitacionales para contactar a las personas afectadas en toda la región, aunque se estima que hay más de 300 habitantes afectados.

Inquilinos podrán comprar

La diputada Roselys Salazar manifestó que esta sentencia también regula los inmuebles constituidos en propiedad horizontal, viviendas o residencias que tienen más de 20 años de construcción y son alquilados, con la finalidad de que puedan ser adquiridos por sus inquilinos, normativa que viene a regular esta situación y el propietario deberá permitir su venta, sin importar el tiempo de alquiler (puede ser de años o de algunos meses), ya que esta norma va directamente dirigida a verificar el tiempo de construcción de la estructura.

Precisó la parlamentaria que además de la sentencia 1171, el artículo 49 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento y Vivienda establece la venta de los inmuebles de vieja data a sus inquilinos.

Fuente: nuevaprensa.com.ve
Fecha: 26-09-2015

Miles de arrendadores venezolanos, que en el pasado se esforzaron para convertirse en propietarios de viviendas que luego alquilaron, ven depreciados todavía más sus patrimonios luego de la implementación del nuevo cono monetario, el cual eliminó cinco ceros al bolívar y, por tanto, ha hecho inviable que los inquilinos paguen los cánones de arrendamiento que ya eran irrisorios por el control que mantiene el gobierno en el contexto de la hiperinflación que afecta al país.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Carlos Alberto González Contreras, opinó que la situación de este importante subsector de las actividades inmobiliarias es un ejemplo claro de cómo los controles gubernamentales destruyen la confianza de los inversionistas e imposibilitan la oferta de servicios. “¿Quién va a construir para alquilar en Venezuela? Nadie. Desde hace años el Ministerio de Vivienda, a través de la Superintendencia de Arrendamiento de Viviendas, SUNAVI, ha mantenido congelados los arrendamientos en niveles absurdos mientras la inflación ha galopado en el país. Hay personas que pagan 70, 100, 500 o 1000 bolívares fuertes por el alquiler de un apartamento. Hay miles de arrendamientos que hoy en día se encuentran detenidos en esas ridículas cifras que no alcanzan ni para que el propietario pague el condominio. ¿Lo peor? Esas cantidades han incluso desaparecido con la implementación del nuevo cono monetario”.

Para el vocero del gremio inmobiliario, la dificultad de pagar el canon de arrendamiento es un efecto perverso de un sistema arbitrario en el que el gobierno controla las variables económicas, sin permitir que los actores lleguen a consensos que hagan viables las relaciones de alquiler. “¿No es tiempo de modificar este injusto tutelaje? ¿Alguien puede considerar admisible que con una de las nuevas monedas de 0,5 bolívares soberanos un inquilino pueda pagar, en algunos casos, hasta 40 años de alquiler?”.

González Contreras exhortó, en primera instancia, al cumplimiento del artículo 74 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo cual permitiría actualizar el valor del metro cuadrado de construcción, algo que no se ha hecho desde el 20 de noviembre de 2012. Dijo, además, que es prioritario que se discuta la reforma total de esta ley para garantizar el derecho de propiedad de los arrendadores, el cual ahora está menoscabado por la normativa.

“Mientras exista una ley que beneficie a una de las partes y perjudique abiertamente a la otra, los alquileres de vivienda en Venezuela seguirán desapareciendo”, aseveró.

Añadió el líder gremial: “Uno de los grandes problemas de Venezuela es la falta de confianza que han generado leyes que restringen el derecho de propiedad privada. Por otra parte, las amenazas al sistema democrático, la devastadora hiperinflación y las condiciones de vida precarias de 80% de la población generan gran incertidumbre en todos los ciudadanos”.

El gobierno debe permitir el funcionamiento de los mercados, la oferta y la demanda, y necesita cambiar el rumbo de la economía conforme a la guía de verdaderos expertos, los cuales reiteradamente han recomendado no seguir en el camino de los controles, la persecución y el ataque a la propiedad privada, porque esa forma de gobernar es el origen de los males económicos de la república, concluyó el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela.

Fuente: Prensa de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, 23 de agosto de 2018.

Fuente: AFP
Fecha: 23-09-2018

“No es transferible”, se lee en el celular de Armando cuando intenta transar petros. Seis meses después de iniciarse la venta pública, la criptomoneda venezolana sigue en el limbo, pero el gobierno promete que ahora sí empezará a funcionar.

El petro, con el cual el presidente Nicolás Maduro busca eludir sanciones financieras de Estados Unidos, aún no puede intercambiarse por dinero, bienes u otras criptomonedas como el bitcoin.

Tampoco cotiza en casas de cambio virtuales, aunque el gobierno lo tasa en 60 dólares.

Armando -nombre cambiado para proteger su identidad- adquirió poco más de medio petro, pero no sabe cómo podrá “darle uso”.

En prueba muestra a la AFP la billetera de la criptomoneda, que descargó en su teléfono. “Mosaico seleccionado no es transferible”, indica un mensaje.

“Todavía no existe”, comentó a la AFP Moisés Rendón, del Centro de Estudios Estratégicos e Internacionales, basado en Washington.

Pese a que la preventa pública comenzó en marzo con gran despliegue mediático, Maduro dijo el jueves que será el 1 de octubre cuando “el petro entrará en funcionamiento como moneda de intercambio de compra y divisa convertible”.

Será ofertado en subastas mediante las cuales los privados acceden a divisas, en el marco de un control de cambios vigente desde 2003. Así, asegura el mandatario, “se sumergirá en el mercado global”.

Pero “es tarde para rescatar el petro. No hay confianza y no la habrá” mientras el gobierno impida que fluctúe libremente, considera Rendón.

Venezuela está urgida de liquidez ante el derrumbe de la producción de crudo -que ha caído en una década de 3,2 millones a 1,4 millones de barriles diarios- y una deuda externa de 150.000 millones de dólares.

Las sanciones de Washington apretaron la soga, cerrando el acceso a financiamiento externo.

“Riesgo alto”
De la emisión de 100 millones de petros anunciada por Maduro, solo consta un puñado de negociaciones.

Las transacciones con criptoactivos son públicas por la tecnología de cadena de bloques (blockchain), base de datos cifrada que valida y registra cada operación.

Maduro llegó a anunciar “ofertas de intención de compra” por 5.000 millones de dólares, pero el blockchain del petro en la plataforma NEM registra transacciones por el equivalente de unos 136.000 dólares del 25 de marzo al 6 de mayo, constató la AFP.

El lanzamiento contemplaba una preventa privada de 38,4 millones de petros en febrero y otra pública de 44 millones en marzo. El Estado se reservó 17,6 millones.

Una de las principales tiendas por departamentos del país colgó en marzo carteles con el texto “aceptamos petro”, pero en pocas horas los retiró.

Comprar petros “es un riesgo alto (…), desde el principio lo tengo en mi columna de pérdidas”, admitió Armando, quien invirtió una “pequeña cantidad” para medir su evolución, pues vive de las criptomonedas.

El gobierno respalda el petro con un campo de crudo aún no explotado en la Faja del Orinoco, la mayor reserva del mundo.

Pero “no se sabe cómo ejercer derechos” sobre esas reservas, apuntó el especialista petrolero Luis Oliveros.

Contraste
La modesta acogida del petro contrasta con el creciente uso de criptomonedas en Venezuela como refugio ante la hiperinflación, proyectada en 1.000.000% por el FMI para 2018.

“Es el cuarto país con mayor comercio con bitcoin -reina de las criptomonedas-, con 12% de las transacciones globales”, detalla Rendón.

José Ángel Álvarez, presidente de la privada Asociación Nacional de Criptomonedas, cree que el petro podría repuntar, pero “con reglas claras” y cotizando libremente.

Este escenario parece lejano, pues Washington prohibió transar el petro y webs de calificación de riesgo como icoindex.com lo tildaron de “estafa”, al considerar que “el control gubernamental contraría el espíritu del blockchain” de evitar la manipulación.

Pero Maduro ya autorizó su uso en el mercado inmobiliario y turístico. “No sabemos cómo proceder”, comentó a la AFP la responsable de una agencia de viajes.

Anclaje
El petro tiene un rol central en un programa con el que Maduro promete acabar con cinco años de recesión, que incluye nuevos billetes que restaron cinco ceros al bolívar y una devaluación de 96% que intenta compensar con un aumento del ingreso mínimo de 3.400%.

El gobernante también dijo anclar el nuevo bolívar al petro, así como los salarios, para que la inflación no los pulverice.

Con ello, apuesta a convertir la criptomoneda en una unidad contable.

Para el economista Jean Paul Leidenz, Maduro intenta emular lo que hizo Brasil en la década de 1990, cuando el real desplazó al cruceiro, destruido por la hiperinflación, si bien no ha planteado sustituir al bolívar.

Leidenz ve improbable el éxito de una medida de ese tipo, pues la falta de financiamiento seguirá alimentando un déficit fiscal que ronda el 20%.

En esta entrega analizamos el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Como en ocasiones anteriores, respondemos a las inquietudes que normalmente nos presentan tanto arrendadores como inquilinos.

¿La llamada LAI (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) está vigente?
Sí, pues solo queda derogada su aplicación a los inmuebles destinados a vivienda y comercio, según la Disposición Derogatoria Única de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y según Disposición Derogatoria Primera del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

¿Y a qué inmuebles aplica?
Oficinas, consultorios, galpones, industrias y otros distintos a vivienda y comercio.

Sin embargo, toma fuerza cada vez más la idea de desaplicarlo incluso en algunos de esta tipología de inmuebles con vista a la definición de acto de comercio.

¿Qué establece o controla?
Pues como toda la legislación especial en materia de arrendamiento, esta ley regula los siguientes elementos: el precio del canon y la pretensión sancionatoria; la terminación de la relación arrendaticia (la prórroga legal, la preferencia ofertiva y la pretensión sancionatoria, el retracto legal arrendaticio); las garantías del contrato; el desalojo y sus causales; la consignación arrendaticia como protección ante la conducta del arrendador de negarse a recibir el pago; el procedimiento administrativo y jurisdiccional; el contencioso administrativo inquilinario.

¿También hay fijación o límites en el monto de los cánones de arrendamiento o las partes libremente pueden acordarlo?
Sí mantiene el control de precio del canon a los inmuebles construidos antes del 2 de enero de 1987, estos están sujetos a regulación por un órgano administrativo que fue eliminado al promulgarse la legislación en materia de arrendamiento comercial.

Al terminar el contrato, ¿se tiene que ir el inquilino?
Es en este Decreto Ley que nace en nuestro país la figura de la prórroga legal sustituyendo la preferencia del inquilino al vencimiento del contrato, fruto de injusticias e inseguridad jurídica para ambas partes de la relación arrendaticia.

Una vez vencido el contrato, comienza a transcurrir el período de prórroga legal que es de Orden Público y a favor del inquilino.

Para el cómputo debe considerarse todo el tiempo de la relación arrendaticia, es obligatoria para el arrendador y una vez vencida, es que nace la obligación para el inquilino de entregar el inmueble.

¿Y si quiero venderlo y está alquilada la oficina?
De igual manera se debe notificar con las formalidades establecidas en la ley, la Preferencia Ofertiva. Valga reseñar que es en esta ley que se hace efectivo este derecho que ante la vigencia del régimen derogado fue constantemente burlado. De no cumplir con la oferta primero al inquilino, o realizarla en condiciones menos favorables, este puede ejercer la acción por Retracto Legal Arrendaticio.

¿Qué garantía puedo pedir en ese tipo de contratos? ¿Hay límites o puedo pedir lo que quiera al arrendar?
Hay garantías reales y personales. Y en el caso de depósito en garantía se puede pedir hasta cuatro meses de depósito.

Es importante acotar que aun cuando se incrementó el número de meses para el depósito, las partes dado el ajuste acorde del monto del canon usualmente negocian una cantidad inferior por tal concepto.

También debemos señalar que es en este cuerpo legal donde se contempló la obligación para el arrendador de depositar en una cuenta bancaria el depósito en garantía, que los intereses corresponden al inquilino, el lapso para la restitución de la garantía, e inclusive el procedimiento para la devolución en caso de incumplimiento del arrendador en única instancia, lo que fue debatido en la Sala Constitucional, la cual declaró la constitucionalidad de dicho artículo.

Si el inmueble no está sujeto a regulación, ¿cómo hago para aumentar el canon?
Si las partes nada convinieron al respecto, procede la aplicación del artículo 14, que establece el ajuste anual por el IPC.

¿La LAI que tuvo de novedoso?
A pesar de ser sumamente cuestionada en la actualidad por un sector, las nuevas leyes incorporaron muchas de las novedades de este texto legal, a saber:

Exceptuar del régimen de arrendamiento las viviendas derivadas de la relación laboral.
La nulidad del subarrendamiento no autorizado.
La publicidad de ofertas de los inmuebles y normativas antidiscriminatorias.
La protección de la garantía entregada, la cual debe depositarse en un banco y los intereses a favor del inquilino, PERO EN ESTA LEY ES MÁS EXPEDITO LA RESTITUCIÓN DE LA MISMA.
La penalidad por incumplimiento.
Art. 20, garantía de posesión pacífica del inmueble a favor del inquilino ante cualquier acto traslativo de propiedad del mismo a terceros.
Prórroga legal en comercio y el problema creado en el arrendamiento de vivienda ante su eliminación.
En el procedimiento jurisdiccional: el tratamiento de las cuestiones previas; EL PROCEDIMIENTO PREVISTO EN LOS NUEVOS TEXTOS VIOLAN LOS PRECEPTOS PROCESALES ESTABLECIDOS EN LA CONSTITUCIÓN (art. 26 –accesible, imparcial, expedita sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles-. Art. 257 – las leyes procesales deben simplificar, eficacia, brevedad-)
Procedimiento de la Preferencia Ofertiva y efectividad en la posibilidad del ejercicio del Retracto Legal.
La asesoría a los inquilinos. Art. 92 LAI, Disposiciones Finales.
Solidaridad en el reintegro de sobrealquileres.
He sabido que en el interior las Alcaldías siguen fijando el canon de arrendamiento, ¿esto es así?
En la actualidad hay una carencia de Órgano Competente para fijar los cánones de arrendamiento sujetos a control como antes se indicó.

Entonces, ¿cómo quedan las delegaciones realizadas a las alcaldías?

Según el artículo 178 de la Constitución, dentro de las competencias del Municipio tenemos “…la aplicación de la política referente a la materia inquilinaria con criterios de equidad, justicia y contenido de interés social, de conformidad con la delegación prevista en la ley que rige la materia…”.

A su vez, el artículo 9 de la LAI, establece: “Las funciones administrativas inquilinarias son de competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías…”.

Por tanto la delegación que en su día hiciera la Dirección de Inquilinato quedó sin efectos, y ante la carencia de órgano designado por el Ejecutivo quien mantiene la competencia en la materia, NO EXISTE ORGANO COMPETENTE PARA EJERCER LAS FUNCIONES ADMINISTRATIVAS PREVISTAS EN ESTA LEY.

Corresponde al Presidente de la República proceder a ello, según el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública, pues este puede “…variar la dependencia jerárquica de los órganos y servicios desconcentrados de la Vicepresidencia de la República, de las vicepresidencias sectoriales, de los ministerios el Poder Popular y de las oficinas nacionales, a otro órgano superior de la Administración Pública Nacional, mediante Decreto que deberá indicar el órgano que ejercerá el control jerárquico. Con la variación de la dependencia jerárquica del órgano o servicio desconcentrado, se transferirán además, al órgano receptor, las competencias o atribuciones del órgano que venía ejerciendo el control jerárquico, inherentes al funcionamiento de dicho órgano o servicio desconcentrado. Ordenada la variación de la dependencia jerárquica del órgano o servicio desconcentrado, los bienes.”

¿Y entonces que se podría hacer ante esta inexistencia de órgano competente?
La importancia de este aspecto surge ante la facultad atribuida a la administración de fijar los cánones de arrendamiento en los inmuebles sometidos a control de precios, y sanciones por ilícitos.

Ante ello, tenemos estas posibles soluciones:

Recurso de abstención. Carencia Legislativa.
Avalúos según la Ley.
En la actualidad tenemos tres sistemas de Avalúo en Arrendamiento de Inmuebles: Vivienda, Comercio y otros Usos.

El referido a VIVIENDA se rige de la siguiente manera:

Sistema por los parámetros de la Ley, valor m2 preestablecido, no valora zonificación, ubicación, ni terreno. Valores totalmente irrisorios e irreales.
Cuando se trata de COMERCIO, las disposiciones son las siguientes:

Avalúo por el método de costo de reposición y fórmula establecida para el cálculo del canon fijo. Revisión anual y por INPC de bienes y servicios. SUNDDE debe acordar la metodología.
¿Y los inmuebles regidos por la LAI?

Sistema similar al de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública.
Valor fiscal declarado.
Valores de transmisión.
Valores promedio del mercado.
El valor promedio de mercado equilibra la falta de actualización del valor fiscal y de transmisión.
Pero calcular así el valor del inmueble para luego determinar la renta hoy presenta otros inconvenientes:

La carencia de informaciones de valores de mercado.
La distorsión en las informaciones.
Si se obtuviera referencias reales, el alquiler sería impagable.
Por ello, una alternativa equitativa sería utilizar como herramienta el avalúo según el sistema comercial o ajustar según el IPC.

Todo ello considerando que en el contrato debe mantenerse el equilibro para ambas partes, y por ello debe SIEMPRE IMPERAR LA CONCILIACIÓN, tal como es el espíritu de la nueva ley de arrendamiento comercial.

En este aspecto, existe solo un riesgo, el posible reintegro y la sanción pecuniaria.

Sin embargo, en la práctica pareciera imposible proceder a ello, no solo por conceptos doctrinarios, sino por cuanto la data de la Dirección de Inquilinato se extravió, pérdida irrecuperable de una data inmobiliaria valiosa desde muchas perspectivas.

¿A quién defendemos en definitiva? ¡Debemos buscar el equilibrio!

Teresa Borges García

Fuente: Cámara Inmobiliaria de Venezuela

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