En esta entrega analizamos el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Como en ocasiones anteriores, respondemos a las inquietudes que normalmente nos presentan tanto arrendadores como inquilinos.

¿La llamada LAI (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) está vigente?
Sí, pues solo queda derogada su aplicación a los inmuebles destinados a vivienda y comercio, según la Disposición Derogatoria Única de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y según Disposición Derogatoria Primera del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

¿Y a qué inmuebles aplica?
Oficinas, consultorios, galpones, industrias y otros distintos a vivienda y comercio.

Sin embargo, toma fuerza cada vez más la idea de desaplicarlo incluso en algunos de esta tipología de inmuebles con vista a la definición de acto de comercio.

¿Qué establece o controla?
Pues como toda la legislación especial en materia de arrendamiento, esta ley regula los siguientes elementos: el precio del canon y la pretensión sancionatoria; la terminación de la relación arrendaticia (la prórroga legal, la preferencia ofertiva y la pretensión sancionatoria, el retracto legal arrendaticio); las garantías del contrato; el desalojo y sus causales; la consignación arrendaticia como protección ante la conducta del arrendador de negarse a recibir el pago; el procedimiento administrativo y jurisdiccional; el contencioso administrativo inquilinario.

¿También hay fijación o límites en el monto de los cánones de arrendamiento o las partes libremente pueden acordarlo?
Sí mantiene el control de precio del canon a los inmuebles construidos antes del 2 de enero de 1987, estos están sujetos a regulación por un órgano administrativo que fue eliminado al promulgarse la legislación en materia de arrendamiento comercial.

Al terminar el contrato, ¿se tiene que ir el inquilino?
Es en este Decreto Ley que nace en nuestro país la figura de la prórroga legal sustituyendo la preferencia del inquilino al vencimiento del contrato, fruto de injusticias e inseguridad jurídica para ambas partes de la relación arrendaticia.

Una vez vencido el contrato, comienza a transcurrir el período de prórroga legal que es de Orden Público y a favor del inquilino.

Para el cómputo debe considerarse todo el tiempo de la relación arrendaticia, es obligatoria para el arrendador y una vez vencida, es que nace la obligación para el inquilino de entregar el inmueble.

¿Y si quiero venderlo y está alquilada la oficina?
De igual manera se debe notificar con las formalidades establecidas en la ley, la Preferencia Ofertiva. Valga reseñar que es en esta ley que se hace efectivo este derecho que ante la vigencia del régimen derogado fue constantemente burlado. De no cumplir con la oferta primero al inquilino, o realizarla en condiciones menos favorables, este puede ejercer la acción por Retracto Legal Arrendaticio.

¿Qué garantía puedo pedir en ese tipo de contratos? ¿Hay límites o puedo pedir lo que quiera al arrendar?
Hay garantías reales y personales. Y en el caso de depósito en garantía se puede pedir hasta cuatro meses de depósito.

Es importante acotar que aun cuando se incrementó el número de meses para el depósito, las partes dado el ajuste acorde del monto del canon usualmente negocian una cantidad inferior por tal concepto.

También debemos señalar que es en este cuerpo legal donde se contempló la obligación para el arrendador de depositar en una cuenta bancaria el depósito en garantía, que los intereses corresponden al inquilino, el lapso para la restitución de la garantía, e inclusive el procedimiento para la devolución en caso de incumplimiento del arrendador en única instancia, lo que fue debatido en la Sala Constitucional, la cual declaró la constitucionalidad de dicho artículo.

Si el inmueble no está sujeto a regulación, ¿cómo hago para aumentar el canon?
Si las partes nada convinieron al respecto, procede la aplicación del artículo 14, que establece el ajuste anual por el IPC.

¿La LAI que tuvo de novedoso?
A pesar de ser sumamente cuestionada en la actualidad por un sector, las nuevas leyes incorporaron muchas de las novedades de este texto legal, a saber:

Exceptuar del régimen de arrendamiento las viviendas derivadas de la relación laboral.
La nulidad del subarrendamiento no autorizado.
La publicidad de ofertas de los inmuebles y normativas antidiscriminatorias.
La protección de la garantía entregada, la cual debe depositarse en un banco y los intereses a favor del inquilino, PERO EN ESTA LEY ES MÁS EXPEDITO LA RESTITUCIÓN DE LA MISMA.
La penalidad por incumplimiento.
Art. 20, garantía de posesión pacífica del inmueble a favor del inquilino ante cualquier acto traslativo de propiedad del mismo a terceros.
Prórroga legal en comercio y el problema creado en el arrendamiento de vivienda ante su eliminación.
En el procedimiento jurisdiccional: el tratamiento de las cuestiones previas; EL PROCEDIMIENTO PREVISTO EN LOS NUEVOS TEXTOS VIOLAN LOS PRECEPTOS PROCESALES ESTABLECIDOS EN LA CONSTITUCIÓN (art. 26 –accesible, imparcial, expedita sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles-. Art. 257 – las leyes procesales deben simplificar, eficacia, brevedad-)
Procedimiento de la Preferencia Ofertiva y efectividad en la posibilidad del ejercicio del Retracto Legal.
La asesoría a los inquilinos. Art. 92 LAI, Disposiciones Finales.
Solidaridad en el reintegro de sobrealquileres.
He sabido que en el interior las Alcaldías siguen fijando el canon de arrendamiento, ¿esto es así?
En la actualidad hay una carencia de Órgano Competente para fijar los cánones de arrendamiento sujetos a control como antes se indicó.

Entonces, ¿cómo quedan las delegaciones realizadas a las alcaldías?

Según el artículo 178 de la Constitución, dentro de las competencias del Municipio tenemos “…la aplicación de la política referente a la materia inquilinaria con criterios de equidad, justicia y contenido de interés social, de conformidad con la delegación prevista en la ley que rige la materia…”.

A su vez, el artículo 9 de la LAI, establece: “Las funciones administrativas inquilinarias son de competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías…”.

Por tanto la delegación que en su día hiciera la Dirección de Inquilinato quedó sin efectos, y ante la carencia de órgano designado por el Ejecutivo quien mantiene la competencia en la materia, NO EXISTE ORGANO COMPETENTE PARA EJERCER LAS FUNCIONES ADMINISTRATIVAS PREVISTAS EN ESTA LEY.

Corresponde al Presidente de la República proceder a ello, según el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública, pues este puede “…variar la dependencia jerárquica de los órganos y servicios desconcentrados de la Vicepresidencia de la República, de las vicepresidencias sectoriales, de los ministerios el Poder Popular y de las oficinas nacionales, a otro órgano superior de la Administración Pública Nacional, mediante Decreto que deberá indicar el órgano que ejercerá el control jerárquico. Con la variación de la dependencia jerárquica del órgano o servicio desconcentrado, se transferirán además, al órgano receptor, las competencias o atribuciones del órgano que venía ejerciendo el control jerárquico, inherentes al funcionamiento de dicho órgano o servicio desconcentrado. Ordenada la variación de la dependencia jerárquica del órgano o servicio desconcentrado, los bienes.”

¿Y entonces que se podría hacer ante esta inexistencia de órgano competente?
La importancia de este aspecto surge ante la facultad atribuida a la administración de fijar los cánones de arrendamiento en los inmuebles sometidos a control de precios, y sanciones por ilícitos.

Ante ello, tenemos estas posibles soluciones:

Recurso de abstención. Carencia Legislativa.
Avalúos según la Ley.
En la actualidad tenemos tres sistemas de Avalúo en Arrendamiento de Inmuebles: Vivienda, Comercio y otros Usos.

El referido a VIVIENDA se rige de la siguiente manera:

Sistema por los parámetros de la Ley, valor m2 preestablecido, no valora zonificación, ubicación, ni terreno. Valores totalmente irrisorios e irreales.
Cuando se trata de COMERCIO, las disposiciones son las siguientes:

Avalúo por el método de costo de reposición y fórmula establecida para el cálculo del canon fijo. Revisión anual y por INPC de bienes y servicios. SUNDDE debe acordar la metodología.
¿Y los inmuebles regidos por la LAI?

Sistema similar al de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública.
Valor fiscal declarado.
Valores de transmisión.
Valores promedio del mercado.
El valor promedio de mercado equilibra la falta de actualización del valor fiscal y de transmisión.
Pero calcular así el valor del inmueble para luego determinar la renta hoy presenta otros inconvenientes:

La carencia de informaciones de valores de mercado.
La distorsión en las informaciones.
Si se obtuviera referencias reales, el alquiler sería impagable.
Por ello, una alternativa equitativa sería utilizar como herramienta el avalúo según el sistema comercial o ajustar según el IPC.

Todo ello considerando que en el contrato debe mantenerse el equilibro para ambas partes, y por ello debe SIEMPRE IMPERAR LA CONCILIACIÓN, tal como es el espíritu de la nueva ley de arrendamiento comercial.

En este aspecto, existe solo un riesgo, el posible reintegro y la sanción pecuniaria.

Sin embargo, en la práctica pareciera imposible proceder a ello, no solo por conceptos doctrinarios, sino por cuanto la data de la Dirección de Inquilinato se extravió, pérdida irrecuperable de una data inmobiliaria valiosa desde muchas perspectivas.

¿A quién defendemos en definitiva? ¡Debemos buscar el equilibrio!

Teresa Borges García

Fuente: Cámara Inmobiliaria de Venezuela

La Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), junto a las cámaras regionales, ha emprendido un proceso de renovación de las certificaciones de corredores de bienes raíces a nivel nacional. Esta campaña que inició en marzo tiene el objetivo de que actualicen sus certificados aquellos corredores que han cumplido dos años desde su última renovación o desde que recibieron por primera vez su certificado.

La renovación de los certificados obedece a la cláusula décima tercera del Reglamento de Certificación del Profesional Inmobiliario, que dice lo siguiente: “Una vez obtenida la certificación, el profesional deberá renovarla cada dos (2) años ante la Cámara Inmobiliaria regional que le corresponda, y la misma será emitida por la Comisión Nacional Permanente de Certificación, de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, en un lapso no mayor de treinta días (…)”.

Las cámaras regionales tienen el deber de revisar sus registros para identificar a todos los agentes y corredores que tienen sus certificaciones vencidas. Asimismo es su responsabilidad poner a estos profesionales en conocimiento de la situación y convocarlos para que llenen la planilla de solicitud de renovación de certificación y entreguen los documentos requeridos.

Las cámaras regionales enviarán a la Cámara Inmobiliaria de Venezuela las planillas y soportes para su procesamiento, análisis y evaluación por parte de la Comisión Nacional Permanente de Certificación.

Solo los profesionales que cumplan con este proceso encontrará su perfil de corredor en la página web de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (www.camarainmobiliaria.org.ve). En la sección de profesionales del sitio web solo aparecen aquellos profesionales que han actualizado sus certificados y se mantienen solventes con el gremio.

La Cámara Inmobiliaria de Venezuela también recomienda a las cámaras regionales que localicen en sus registros a aquellos participantes de los cursos de Formación Integral del Profesional Inmobiliario que, luego de finalizar las materias y aprobarlas, no terminaron los procedimientos que conducen a la certificación. Es necesario hacerles saber cuán importante es su registro como agentes o corredores acreditados por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela.

La Certificación
La Certificación del profesional inmobiliario constituye el reconocimiento que la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, a través de sus cámaras inmobiliarias regionales, otorga a las personas que han cumplido los requisitos para lograr los estándares de profesionalismo y ética necesarios para el ejercicio de la profesión de bienes raíces.

Para los clientes en operaciones de compra, venta o alquiler, es muy importante la presencia de un corredor profesional que sirva de guía. El corredor es una persona formada y capacitada para ejercer la actividad con ética y profesionalismo, que sabe cómo dar una respuesta oportuna, efectiva y que finalice satisfactoriamente la operación de compra, venta o arrendamiento del inmueble.

La certificación del profesional de corretaje emitida por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela le da ese aval que requieren los clientes cuando desean confiar una propiedad o adquirir una fundamentada en negociación clara y transparente.

Fuente: Cámara Inmobiliaria de Venezuela

Para las operaciones de compra, venta y alquiler de inmuebles es importante la presencia de un corredor profesional que guíe a las personas que van a participar en este tipo de operación.

En opinión del licenciado Carlos Ramírez, periodista y corredor inmobiliario, la importancia de este profesional radica en que es una persona que se ha formado y capacitado para ejercer la actividad de corredor, que dispone de una experiencia que lo avala para lidiar en distintos escenarios que se puedan presentar en el curso de una negociación, y que sabe cómo buscar una solución efectiva para que se concrete la operación de compra o venta de un inmueble.

Continuar Leyendo

La mayoría de las empresas inmobiliarias no planifican sus estrategias de marketing, ya sea para la colocación de sus productos inmobiliarios o bien para mejorar e incrementar las relaciones con sus clientes actuales y potenciales.

Luego de definir el catálogo que se desea comercializar, a lo más que se llega es, entre otras cosas, a definir el plazo límite en que se deben vender las unidades inmobiliarias. Y, a lo sumo, se establece una política de precios basada en costos y un porcentaje de inversión en marketing, entendido como otro costo. Para planificar el mercadeo de una empresa inmobiliaria, es preciso entender la situación actual interna de la organización, lo que es apenas obvio.

Continuar Leyendo

La crisis ha propiciado una ralentización considerable del crecimiento del mercado inmobiliario. La construcción de viviendas, la concesión de hipotecas y la compraventa de apartamentos, entre otras cosas, han bajado su ritmo de una forma más que visible y toda la inversión empleada en este sector está poco a poco reconduciéndose hacia otras líneas de negocio dentro del sector o incluso a otros mercados.

Continuar Leyendo

Compartir